國務(wù)院8個督查組對16個省（區(qū)、市）貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況專項督查日前已接近尾聲，專項調(diào)查重點檢查了各地房價控制目標、保障性安居工程建設(shè)等情況。但從此前各地方政府提出的房價控制目標及今年要增加1000萬套保障房的承諾等情況分析，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控仍然面臨諸多挑戰(zhàn)。
之所以這么說，是因為目前國內(nèi)大部分城市仍然難以有效遏制房價上漲勢頭，從各地方政府已提出的寬松房價控制目標中混合機可見一斑。不能否認，無法有效遏制房價上漲，是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控面臨的主要挑戰(zhàn)之一。
出現(xiàn)上述市場現(xiàn)象表明，目前中國的住房需求仍然缺乏彈性，也就是說，盡管近年來房價大幅上漲，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤也因此顯著提高，但高房價并沒有引起居民的購房需求同步下降。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的根本原因是，流動性過剩或資金的廉價，鼓勵了更多購房者透過銀行信貸購買住房、推高房價，流動性過剩客觀上使得高房價下的購房需求可以長期存在，也使得國內(nèi)部分城市的高房價現(xiàn)象得以長期維持。
盡管目前房地產(chǎn)調(diào)控在收縮住房需求方面用力較多，如通過限購、限貸、推進房產(chǎn)稅試點等政策措施來收縮住房需求，特別是遏制房地產(chǎn)投資及投機需求。但是，在當(dāng)前通脹背景下，由于難以消除引起較強住房需求的貨幣基礎(chǔ)，意味著目前中國要實現(xiàn)房價控制目標的難度依然很大。
在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控組合拳中，除了收縮Y型過濾器住房需求外，通過增加保障房擴大住房供給，也是當(dāng)前落實房地產(chǎn)調(diào)控的重要環(huán)節(jié)之一。但是，我們能否如期實現(xiàn)建設(shè)1000萬套保障房這個鄭重的承諾，是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控面臨的又一個挑戰(zhàn)。
鑒于今年中國要開工建設(shè)1000萬套保障房，這相當(dāng)于去年全年商品房總銷量，據(jù)測算將共需投資約1.3萬億元。巨額的高效混合機建設(shè)資金從何而來？據(jù)國家相關(guān)部門的早先解釋，將通過社會投入和被保障對象等方面籌集8000億元，余下5000億元將通過中央和各級地方政府來籌集。現(xiàn)在的問題是各級地方政府在建設(shè)保障房的資金安排上存在較大缺口，它們是否會按中央政府要求，從土地凈收益中提取不低于10%的資金用于保障房建設(shè)？
鑒于以往部分地方政府大多按土地出讓金總收入的2%或5%用于保障房建設(shè)的情況分析，各級地方政府能否及時安排保障房的建設(shè)資金，目前還很難判斷。這個問題不僅困擾著保障房建設(shè)的各方（包括中央政府和地方政府），而且也困擾著備受期待的嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控——能否實現(xiàn)今年建設(shè)1000萬套保障房的承諾。
實際上，無論在收縮房地產(chǎn)需求螺帶式混合機還是在增加保障房建設(shè)問題上，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控一直在試圖通過一種漸進、迂回而非休克、直接的方式來理順被過剩流動性、地方政府的“土地財政”等因素扭曲的住房供求關(guān)系。盡管這種扭曲注定是要付出經(jīng)濟代價的，因為高房價對消費最終將產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”、刺破房地產(chǎn)泡沫等，逐步達到調(diào)控的預(yù)期管道阻火器目標。但從目前情況來看，實現(xiàn)這一調(diào)控目標并非易事，這才是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控面臨的最大挑戰(zhàn)。
例如，我們本來完全可以通過采取相應(yīng)的政策措施迫使規(guī)模龐大的存量房盡快投放市場，擴大被人為收縮的住房供應(yīng)，由此達到遏制部分城市房價上漲過快的調(diào)控目標，但我們并沒有這樣去做。從某種角度觀察，存量房的大量存在，客觀上增加了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的成本與風(fēng)險。
盡管目前我們的做法與以往沿襲的漸進式改革模式基本一致，但如果調(diào)控的效果難以達到預(yù)期目標，我們是否應(yīng)當(dāng)將解決好存量房問題、銀行信貸的易得性、剪除地方政府的“土地財政”紐帶等作為未來房地產(chǎn)調(diào)控的立式混合機直接主攻目標？這些問題都值得好好思考。
鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控仍然面臨諸多挑戰(zhàn)，我們可以用“膠著”這個詞匯來描述當(dāng)前嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控的政策效果。因此，各方尋求房地產(chǎn)調(diào)控有效突破的努力，會促使市場更加關(guān)注未來各地貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)真空乳化機控政策措施的進展與效果。